房产大岭山律师靳大岭山律师团队代理多类案件，北京一执行异议之诉案例梳理

东莞大岭山律师获悉

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不动产处置过程中，常有第三方以房产登记信息不符为由提出执行受阻申请。北京某起因伪造文件导致房产过户的案件里，审理机构审查后确认第三方为该房产的合法所有者，据此作出裁决，禁止继续处置该涉案房产。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告（案外人）：林建国

被告（申请执行人）：郑海涛

被告（被执行人）：赵磊、孙倩

（二）事件经过

林建国是那栋有问题的房子的最初产权人。他的孙子林伟，在2021年7月去世后，利用伪造的公证书，声称林建国和他父亲林大明都已离世，以代替继承的名义，把那栋房子过户到了自己名下。2019 年 6 月 4 日，林伟同赵磊签署了《北京市存量房屋买卖合同》，将编号为一的房产以 153 万元作价转让给赵磊，次日便办理了过户手续。当天，林伟又同赵磊签署了《北京市房屋贷款背户协议》，商定以赵磊的身份来申请贷款。

二零一九年六月二十五日，赵磊同甲公司签署了《抵押合同，以第一号房产作为担保，借得三百三十四万元，随后完成了抵押权登记手续。林伟最终没能拿到贷款，林建国察觉到房子被非法转移，于是开始了相关诉讼案件：2022年4月，法庭裁定林伟同赵磊签署的《北京市存量房屋买卖合同》没有法律效力；2022年7月，法庭裁定取消林伟和赵磊名下的一号房产的登记信息；2022年9月，法庭裁定暂停对一号房产的执行程序；2023年11月，法庭裁定甲公司对一号房产的担保权益失效，赵磊及甲公司要配合完成担保权益注销的手续。

再作调查发现，郑海涛涉及孙倩、赵磊的民间债务诉讼案，法庭裁定孙倩需归还本金十万元并支付利息，赵磊需承担连带担保义务。郑海涛申请实施强制措施后大岭山律师，司法机构于二零二二年八月十八日对壹号房产实施了查封。林建国就执行问题提出不同意见未获准许，接着发起了执行异议的法律诉讼，要求暂停对壹号房产的处置程序。

（三）争议焦点

林建国是否为一号房屋真正权利人？

林建国对一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

法院是否应停止对一号房屋的执行？

二、案件分析

（一）房屋权属的实质审查

法院对权属关系的审查：

初始权利的来源：首处房产最初登记于林建国名下，他依法拥有该房产的所有权，这项初始权利具备合法依据。

伪造公证书骗取的过户登记无效，基于虚假买卖合同获得的登记也被法院判决撤销，此类违法过户自始至终没有法律效力。

合同作废的效力：林伟同赵磊订立的房产交易文书被判定作废，依照法规，该文书自订立起就失去作用，房产归属需退回到最初情形，也就是归属于林建国。

抵押权失效的结果：官方裁决已经明确甲公司对第一号房产的担保权益不复存在，而且必须完成注销登记程序，从而解除了该房产上的权益限制。

（二）执行异议成立的条件认定

法院对排除执行权益的审查：

所有权归属的正当性：林建国的财产权基于初始登记确立，并非依靠后来的买卖行为获得，其权利形成之时早于司法查封以及抵押公示的日期。

林建国对于房产遭非法转让没有责任，是林伟伪造文件致使权益受损，他属于无恶意的一方。

在法院于 2022 年 8 月查封一号房屋之前，林建国已经提起诉讼来寻求法律途径解决争议，并且相关判决书明确指出买卖合同不具备法律效力，同时登记行为也违反了相关规定，这些事实能够证明林建国在查封发生前已经向有关部门提出了权利主张。

一号房屋的执行权利，郑海涛无法主张，现有证据能够证明这一点，他的债权并非源自对该房屋的合法买卖行为，这一点十分明确。

（三）法律适用的关键要点

法院对裁判依据的分析：

审查执行异议的标准：依据《民事诉讼法司法解释》第三百一十条，案外人必须证实其对于执行标的拥有能够排除强制执行的民事权利。林建国在本案中提交的若干生效判决东莞大岭山律师，已经构成完整的证据链条。

不动产物权登记能够公开物权的归属情况，这种效力并非完全不受限制，一旦登记信息与实际权利状况不符，就必须维护真正权利人的正当利益，这个案件就属于登记信息存在偏差的情况。

该系列案件已经裁决，买卖契约被判定作废，产权登记被认定为非法，抵押权益随之消亡，这些结论已经产生法律效力，相关裁决中确定的事实具备法律上的强制力，审理当前案件时必须予以遵从。

三、裁判结果

法院判决：

不得执行北京市西城区房屋（即本案一号房屋）。

四、案件启示

（一）不动产权利人的风险防范

管理房产相关证明文件：需将房产归属证明、个人身份凭证等关键文件妥善存放，以防被他人盗用或仿制；一旦发现证明文件遗失，须即刻办理挂失手续并申请补办，以免其被用于不正当的买卖活动。

时刻关注权益的变动状况，要经常去不动产登记处或相关网络渠道查看房产的登记资料，以便能够快速察觉到不寻常的产权转移行为或设定了抵押权等状况，如果案例中的林建国能够早点察觉到这些情况，或许就能防止损失进一步加剧。

家庭权益维护：针对亲属递交的房产转让申请，应谨慎对待，清楚了解交易意图与途径，必要时寻求专业大岭山法律人士指导，以免因亲属关系而忽略自身权益受损风险。

（二）执行异议之诉的实务要点

确定诉讼时间点：一旦对执行目标表示不同意见未被接受，就必须在规定的时间内提起执行异议的诉讼案件，超过期限就会失去寻求帮助的途径；本案中林建国在异议未被接受后立刻提起诉讼，符合法律程序的规定。

准备证据材料时，必须提交能够证明所有权来源的第一手文件，例如购房协议、房产证明等，同时需要提供登记出现问题的证明，比如已经生效的裁决书，还要整理出异议主张的法律支撑，这些材料需要构成一个完整的证明体系。

诉讼要求需清晰表述，应直接要求终止执行，如有必要，可同时请求确认相关权益，这样有助于法院在裁决时一并解决。

（三）不动产登记错误的救济途径

发现登记存在差错，可以首先向不动产登记机关申请进行更正登记，如果登记机关不同意更正，可以采取行政诉讼的方式请求撤销错误的登记，在这个案例中，林建国通过提起行政诉讼最终使得登记被撤销。

因伪造文件、违法过户而引发的民事纠纷，受害人有权发起侵权案件，要求对方承担经济补偿，如果情节严重触犯刑法，受害人可以向公安部门举报，由司法机关进行刑事处罚。

提出执行争议，随后启动执行争议诉讼：房屋查封之后，先要提出执行争议，若对争议结果不满意，再提起执行争议诉讼，借助法律途径阻止房屋被执行。

（四）交易安全的风险警示

房产交易需谨慎查验，确认卖家资格，验证房产证件真伪，务必经由合法途径进行，切勿介入“隐瞒债务抵押”等违法行为，该案中赵磊因从事伪造交易，结果承受了负面效应。

金融机构在处理房屋抵押业务时，必须仔细核查抵押人权利取得的正当性，确认房屋产权归属明确无误，以免接纳存在权利问题的抵押房产。

法律风险能够预先防范：在处理不动产往来、设定担保等事务时，最好向专业大岭山律师求教，同时开展详尽的调查，条件允许的话还需申请公证，以此减少法律方面的隐患。

该案裁决彰显了审判机关针对登记偏差情形下执行质疑的审判理念，既确保了不动产登记的公开作用，又着力维护了权利人的正当利益，为同类不动产执行质疑案件确立了清晰的审判依据。此外也提醒经济主体务必遵循法规，经由正当程序获取不动产权益，防止因介入违法活动而蒙受利益损失。

这个案例发生在北京，出于保护当事人隐私和防止无谓纠纷的考虑，以下案例中涉及的所有当事人姓名和相关信息都将进行化名处理，如果发现与实际情况相似的情况，请及时联系我们以便撤销。

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