土地使用权出让是产权交易，以案析土地出让合同纠纷及知识

东莞大岭山律师获悉

土地使用权的转移属于一种权利流转行为。受让方不仅能够利用该地块进行农业生产并从中获利，还可以自行决定如何管理和处置土地使用权。接下来，我们将借助一个具体事例来探讨土地转让协议产生的争议，以便更好地掌握土地转让协议的相关内容。

基本事实

一审裁定和判决

金华市中级人民法院审理后认定，XX管委会同浙江XX永X电子有限公司签署的《土地转让协议》条款具备法律效力，XX县人民政府委托的华XX公司具备相应资格，法院对XX管委会请求华XX公司支付土地出让费用的主张表示赞同。不过，双方在1996年7月1日达成的借款合同，将未缴清的土地出让费用折算为借款，此举不符合财政管理准则，因而应当认定无效。因此，XX管委会不同意依照贷款协议规定的利率来核算迟延罚息的申请。超出期限的付款罚则需依据最高法院的相关解释来确定；华XX公司承继了原浙江浦江永X电子有限公司的所有权利与责任，所以，该案须承担地价金和过期违约的民事责任。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条与第十五条之内容，法院于2002年5月22日下达裁决文书，华XX公司须在判决发生法律效力后的十日内，向XX管委会支付土地价款共计154.5万元，同时承担违约金及滞纳金，该款项自1996年7月1日开始计算，每日按万分之四的比例进行累积。诉讼费用总计两万三千六百一十九元，XX管理委员会负责其中两千三百六十九元，华XX公司承担剩余部分；申请担保的支出为一万四千一百二十九元，这笔开销由华XX公司全部担负。

当事人的上诉请求和抗辩

判决宣布之后，华XX公司对上述裁决持有异议，提出上诉主张：1996年7月1日双方签署的《借款协议书》明确显示，土地使用权转让协议的实际执行，已经促使双方建立起一种不同的契约联系，具体为借贷关系的契约形态。一审法院判决华XX公司支付土地费用，这个认定存在偏差；原审法院依据已失效的司法解释作出支付土地费用裁决，并处万分之四的罚金，违背了相关司法解释条款；XX管委会出让的土地没有按照规定建设附属设施，华XX公司因此产生的附属设施费用达八十余万元，应在贷款额度中直接扣除。根据此，上诉人恳请二审法庭废除既有裁决，修正裁定，要求XX管理委员会退还人民币.64元。

XX管委会认定：华XX公司拖欠被申请人的款项为土地价款，而非借款；华XX公司未依照土地使用权转让合同的约定支付土地价款，须依法承担违约责任；双方达成的土地使用权转让合同里，并未清晰约定相关附属条件，华XX公司主张将八十余万元配套费用从土地价款中扣除，缺乏依据，且未提起反请求。所以，一审法庭确认事实清楚大岭山律师，法律适用得当，恳请二审法庭撤销上诉，保持原判结果。浙江省高级法庭在审理过程中指出：当事人签署的土地交易合同条款有效，参与方资格合格，理应认可其法律效力。鉴于企业没有依照合同规定支付土地购置费用，双方经过商议把未付的购置费用转为借款，并订立了借款合同，然而双方之间并没有真实的借贷往来。华XX公司提起诉讼，主张双方存在借贷性质的法律关系，这一观点未被采纳。华XX公司需偿还拖欠的土地出让费用，总额为154.5万元，同时须承担因延迟支付而产生的违约后果。关于逾期付款的违约金计算方式，需依照最高人民审判机构针对超期付款罚息的权威性说明执行。另外，涉及抵扣相配费用的问题，由于华XX公司未能提交具有法律效力的材料来证实其诉求，因此其诉讼请求同样未被接受。依据相关法律法规，浙江省高级人民法院经过审理，得出以下结论：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项内容，参考《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条条款，并结合《中华人民共和国民事诉讼法通则》第一百一十一条条文，该院决定：

修改（2002）金中民一处子第XX号金华市中级人民法院民事判决书内容，就是华XX公司须在判决生效后十天内，向XX管委会支付土地价款154.5万元，还需向XX管委会支付1996年7月1日到实际履行完毕期间的滞纳金154.5万元当作土地价款，同时参照中国人民银行同类逾期贷款的利率，支付1996年7月1日到实际履行完毕期间的滞纳金，该滞纳金从实际履行那天算起，并且要在判决生效后的十天内缴清。

本案分析

本案有两个问题值得讨论：

本案的性质属于借贷争议还是土地价款争议。华XX公司在诉讼中提出的配套费用、过户费用是否属于反补贴措施，是否需要以反请求的形式呈现。关于本案的争议性质，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权出让金的缴纳有详细规定。《条例》第十四条规定，受让方须在签订土地使用权转让协议后六十日内支付全部土地使用权出让费用。若超过期限未全额支付，转让人有权终止协议，并索取违约补偿。第十六条规定东莞大岭山律师，受让方付清全部土地使用权出让费用后，应依照规定完成登记手续，领取土地使用证明，从而获得土地使用权。由此可见，依据这两项规定，一旦受让人实际获得国有土地使用权证明，即表明其已支付全部土地出让费用。然而，在现实生活中，出让方未支付全部土地出让费用，又不办理土地使用权证的情况屡见不鲜。在某些地区，仅缴纳了百分之四十的地价，即可办理国有土地使用证明，这种情况造成了更为恶劣的影响。这种做法是否合法，涉及依法办事的层面，不属于法院审理民事案件的权限。审判过程中无需对此作出评判。不过，为使依法办事的形式得以实现，相关政府部门常会运用一些变通手段。比如，XX管委会把华XX公司拖欠的土地费用变成借款，这种处理方式值得斟酌。

此案里，当事人一方未付土地价款，另一方重新订立借款合同，把土地价款当作借款来处理。需要确定的是，这种做法是否构成新的借贷法律关系。

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