城市更新成高质量发展引擎，房地产投资潜力与挑战并存？

东莞大岭山律师获悉

城市更新是促进城市进步的关键动力，其产生的房地产投资增长有巨大空间，不过同时存在有利条件和困难。

从政策倾向、行业前景、资本运作、科技支持及危机防范等五个方面进行剖析：

一、政策红利释放，战略机遇明确

国家已经把城市更新当作一项重要工作来抓。2025年，中共中央办公厅和国务院办公厅印发了相关文件，要求继续推动城市更新。文件指出，到2030年，城市开发建设模式要开始转变，初步取得成效。同时，要建立让人住得舒服、能抵抗灾害、运用智能技术的城市。

财政部门借助公开选拔程序，又增加了二十座城市进入国家财政扶持体系，到现在为止，已有三十五座城市得到了超过二百亿元的资金援助，这些资金主要用在地下设施升级改造和老旧城区改善工程上。

这种政策体系，由中央统一规划，地方具体执行，明确了房地产投资的行动方向。它为相关投资活动设定了明确的界限，提供了清晰的指引。

上海徐汇滨江、深圳华侨城创意园等案例借助用途转型，商业租赁回报和资产价值增长30%到50%，成为资本市场争相抢购的理想选择。

二、存量盘活与消费升级双轮驱动市场扩容

现在中国的城市化比例已经超过百分之六十五，城市的发展正从“增加面积”转变为“提升质量”。

2024年国内推行城市改造计划达6.6万个，实现投资额2.9万亿元；预估到2025年市场体量会超越8.6万亿元，到2030年极有可能构筑起10万亿元规模的大型市场体系。详细情况如下：

现有全国城镇的存量资产亟需增值，具体表现为662亿平方米的房屋和360万公里的市政管网需要升级改造，可以通过将老旧厂房改造成科技园区，比如北京798艺术区，或者让低效楼宇转型为商业综合体等途径，从而达成资产价值的显著提升。

新型社区商业模式的探索激发了市场需求，社区商业中心与文化创意街区等复合功能空间的打造，促使北京、广州等城市的创新社区商业项目客流量大幅度增加，超过百分之四十，同时商业地产资产的价值回报也明显增强。

成都太古里借助历史街区更新，年度销售总额超过百亿元，转变为都市购物新热点。

三、多元化资金机制破解融资瓶颈

城市更新的资金逻辑正从“政府主导”转向“多方共治”：

财政手段不断更新，中央财政提供支持，地方政府的专项债券发行，还有超长期限的特殊国债发行大岭山律师，这些措施共同汇聚了资金力量。

2024年财政投入在城市更新投资中的比例超过百分之四十，2025年新增加的资金将有助于项目库的充实，以及融资计划的制定等相关制度的完善。

社会资本广泛融入，基础设施REITs试点扩大促使闲置资产得以利用，例如深圳人才安居REITs发行总额突破百亿元；民营企业在股权收购（比如海南华宣承接三亚临春片区工程）、轻资产管理模式（诸如北京798艺术区）等方面积极参与其中。

区域协调均衡办法：广州永庆坊将文物维护与商业拓展结合，依靠盈利性工程所得支持公益性质修缮，达成资金自给自足。此类“强弱联合”方案已向三十多个都市借鉴实施。

四、技术赋能提升项目附加值

智慧城市与绿色建筑成为城市更新的核心竞争力：

建筑行业进行数字化升级：住房管理部门规定城市再开发计划务必运用建筑信息模型，借助虚拟现实镜像、网络连接达成全过程监控。比如，杭州的“城市中枢”改进了交通运行情况，令项目邻近区域的出行速度加快了两成。

绿色建材的选用范围有所拓宽，共计囊括了108种材料，政府为这些材料提供了采购方面的扶持，适用范围遍及全国101座城市。上海市的一个城市更新工程选用了光伏发电与建筑结合的技术方案，该方案每年能够减少二氧化碳排放量超过一千吨，同时使得房屋租赁价格提升了百分之十五。

老年人口数量达到2.64亿，针对他们的居住环境进行升级，增设养老服务站点和便利设施，有助于解决他们的迫切需要。北京市朝阳区有个社区完成更新工程，居住其中的老年居民对改造效果的认可度，从最初的45%大幅度增加到了82%。

五、风险管控与区域分化需重点关注

项目进展需要较长时间，通常需要5到8年，期间可能会面临资金周转困难的问题。三亚临春片区项目就出现了这样的情况，由于财政困难，股权交易多次失败，最后由一家私营企业出资140亿元才完成收购东莞大岭山律师，这表明其他投资方在参与时非常小心。

区域差异明显，大城市和主要水系城市，例如长江经济带、珠江流域，人口不断迁入，资产销售时间通常少于十八个月；另一方面，一些中小城市由于人口外流，商业房产闲置程度超过四分之一，投资要谨慎。

部分城市在政策推行中存在不同情况，这是由于历史遗留的产权确认难题造成的，导致办理时间过长，例如某个二线城市的老旧社区改造项目，就因为产权方面的争议，使得整个过程拖延了三年，进而影响了投资者的收益预期。

结论

城市改造将构成未来十年不动产投资的关键增量来源，估计到2030年能创造超过十万亿元的市场容量。

投资目光需要锁定三个重点，首先是顶级都市中心地带现有房产资源的活化利用，其次是满足人们消费水平提升需求而建设的社区商业及文化娱乐项目，再次是借助智能城市和环保建筑技术打造的高回报项目。

必须构建一个涵盖政策分析、区域评估和风险防范的完整管理框架，重点留意资金流转的连续性、离场方案的规划以及地域内居民群体的动态调整。

整体来看，得益于政策优惠和科技突破的双重推动，城市改造相关的房产投资增长展现出长期稳定发展的潜力，不过要留意部分区域市场过火以及内在结构性的风险问题。

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