最高人民法院印发关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答的通知

东莞大岭山律师获悉

最高法院发布文件，针对房地产管理法实施之前的开发经营案件问题，提供了解答，并发出通知

一九九五年十二月二十七日，最高人民法院发布法发〔一九九六〕二号文件，正式施行

各省各市县人民法院以及军事系统各级法院，还有铁路运输的中级和基层法院，另外包括所有海事法院：

现将《关于审理房地产管理法生效以前房地产开发经营案件若干难题的说明》发送给你们，请遵照执行。执行过程中如有疑问，请迅速反馈至我院。

中华人民共和国最高人民法院

一九九五年十二月二十七日

关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答

（最高人民法院审判委员会第７７７次会议讨论通过）

《中华人民共和国城市房地产管理法》在1995年1月1日已经正式生效。此后出现的房地产开发商经营相关纠纷，必须依照该法律的具体条款来进行裁决。房地产管理法规生效之前的房地产项目开发纠纷，无论是在法规生效前还是生效后提交至法院的，审判机关都应参照当时有效的法律法规和政策文件，在核实案件细节、厘清责任归属之后，结合具体情形，秉持客观公正、情理兼顾的原则进行裁决。针对各地审判机构在审理房地产项目开发相关案件过程中遇到的部分疑问，现作出如下说明：

一、关于房地产开发经营者的资格问题

进行房地产项目开发和管理的企业，必须是符合企业法人标准的组织，需要通过工商行政管理机关的注册，并且获得营业执照，这类企业包括中外合资经营性质的公司、中外合作经营性质的公司以及外资企业。

没有房地产开发经营资质的公司，如果和他人签订以开发房产为目标的协议，这种合同通常被视为无效，不过，如果在审理第一审案件期间，该公司依法获得了房地产开发经营资格，那么这个合同就可以被判定为有效。

二、关于国有土地使用权的出让问题

土地使用权的出售协议中，负责出售的一方依照法律规定，必须是市或者县的人民政府负责土地事务的部门。出售协议应由该土地管理部门与土地的使用者签署，若非此部门的其他机构、团体或个人作为出售方与别人签署此类协议，那么这样的协议应当被视为没有法律效力。

转让协议转让的只能是依法核定的国有土地使用范畴，涉及转让集体土地使用范畴或未获合法批准的国有土地使用范畴，应当判定协议作废。

土地出让合同涉及的使用权若未依法完成审批、登记程序，通常应视为无效协议，但在一审审理过程中，若集体土地出让方依法补办了征用程序转为国有土地，并且同时补办了出让手续，或者原本未经批准的国有土地使用权出让方依法补办了相关审批、登记手续，则可以认定该合同为有效协议。

三、关于国有土地使用权的转让问题

土地使用权转移协议，若涉及的土地使用权未依照法规完成出让审批流程，通常应判定协议无效，但在审判初期，若转让的是集体土地，经主管机构批准补办了征用程序转为国有土地，并且依法完成了出让手续，或者转让未经批准的国有土地权利者依法补办了审批及登记流程，则可认定协议有效。

转让合同中的转让人，必须是依照法规完成了土地使用权登记或变更登记程序，并且已经获得了土地使用证明的土地利用者。没有获得土地使用权证明的用地者，与转让方签订的协议，通常应视为无效，不过，如果转让方依照出让协议规定的时限和标准，对土地进行了投资和开发，并且在一审审理过程中，有关管理机构批准了补办土地使用权登记或变更登记手续，那么这份协议可以认定为有效。

通过招标拍卖等途径获得土地使用权的人，即便领到了使用权证明，若没有依照出让协议规定的时限和标准进行投资建设，转手土地使用权的协议通常会被视为无效；如果该人已经投入了部分资金，但还没满足出让协议的时限和条件，又没有其他违规行为，只要主管部门批准转让，这种转让协议可以算作有效，并要求当事人去主管部门办理使用权过户手续。

土地使用者拥有土地使用权但未按项目要求开发土地，同时没有完成审批和转让手续，若转让项目，通常应判定项目转让和土地使用权转让合同无效；若符合转让条件，可认定项目转让合同有效，并要求当事人补办土地使用权转让登记手续。

通过转让获得的土地使用权的期限，应为出让协议规定的年限减去先前使用者已占用时间之后的剩余时间，二者相减得出结果。如果转让协议中约定的使用时间超过了剩余时间，那么超出部分没有法律效力。土地使用期限通常以当事人完成土地使用权登记或变更登记手续并拿到土地使用证明的第二天开始计算，或者根据合同中事先确定的期限起始时间来计算。

土地使用权流转协议若任意更改土地使用许可协议中规定的土地用途，通常应判定该协议无效，但若在一审审理期间已经补办了相关批准手续，则可以认定该协议有效。

转让合同一旦签署，双方需依照合同条款及法规要求，前往相关管理机构完成土地使用权变更的登记流程，若其中一方故意拖延，并且以未进行土地使用权变更登记为由声称合同无效，司法机构不会采纳这种主张，而是应当要求当事人依照法律规定完成土地使用权变更登记。

土地使用者先和一方签订土地使用权转让协议，但在办理使用权变更登记前，又和另一方就同一使用权签订转让协议，并且依法完成了变更登记，那么土地使用权归完成变更登记的一方所有。转让方给第一个协议的接受方带来损失的，需要承担相应的法律责任。

土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订转让合同，且均未办理变更登记手续的，通常应认定各合同无效；如果其中某一合同的受让方已经实际占有并使用土地，同时对土地进行了投资和开发，在经过相关主管部门批准后补办了土地使用权变更登记手续的，可以认定该合同有效。若转让人因其他契约导致受让人蒙受损失，则需承担相应的法律责任。

四、关于国有土地使用权的抵押问题

土地使用者若未完成土地使用权抵押的登记程序，即便已实施抵押行为，抵押合同也应被视为无效。

土地使用者若未完成土地使用权抵押的登记程序，即便已将土地使用权抵押出去，再与第三方就同一土地使用权订立抵押协议，并且成功办理了抵押登记，那么应当判定后一个抵押协议具有法律效力。

以政府无偿分配方式获得的土地使用权的抵押协议，通常被视为无效，但若在审理阶段，相关部门已批准，并依法完成了购买手续，该协议则可确认为有效。

五、关于以国有土地使用权投资合作建房问题

以土地的使用权作为出资与他人共同建造房屋的一方，所签订的联合建设协议属于土地使用权付费让渡的一种特殊类型，在完成联合建设审批流程之后，还必须依照法律规定完成土地使用权的变更登记程序。未办理土地使用权变更登记的，通常应认定合建合同无效，但如果双方已经履行了合同，或者房屋已经基本建成，并且没有其他违法行为，可以认定合建合同有效，同时要求当事人去办理土地使用权变更登记。

当事人签署了合作建设协议，依照法律程序完成了合作建设审批流程，并且办理了土地使用权的变更登记，即便合作中的一方不具备房地产开发资质，也不能因此判定该协议无效。

以政府无偿分配方式获得国家城市土地使用权的个人或单位，在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让临时规定》（简称为《规定》）开始执行之前，若得到相关管理机构许可，将自身使用的土地当作资本，与别人联手建造房屋，这种联合建设协议应当被视为合法有效。

《条例》实施之后，通过划拨方法获得国有土地使用权的当事人，如果未完成土地使用权出让流程，再用该土地使用权与他人合作建房，那么合作建立的协议应当被视为无效，不过，如果在审理第一审案件期间，相关管理机构已经批准，并且当事人依照法律补办了出让手续，那么这个协议可以被认定为有效。

这种协议虽然表面上是合作建造房屋大岭山律师，本质上却是土地使用权的变更,应当依照其真实内容进行审理。只要土地使用权交付过程符合法律程序,就可以判定该协议具有法律效力,不能因为冠以合作建房的幌子就认定其无效。

合建协议中若涉及房产归属，须依照协议内容明确归属；若协议内容含糊不清，则可参考双方投入资金以及房屋的维护管理状况，来判定土地使用权的归属和房产所有权的归属。

六、关于商品房的预售问题

开发商售卖期房时，若未获得土地使用权证明东莞大岭山律师，并且没有投入资金用于开发建设，那么这种期房销售行为，应当判定其预售合同不具备法律效力。

预售商品房的开发商，虽然起初缺少土地使用许可，但已投入开发资金并开展建设，即便在一审阶段才补办相关证件，其预售合同依然可以被视为有效。

开发商售卖期房，手握土地使用权凭证，并投入了部分建设资金，开展过工程建设，若在审判初期获得了预售许可，那么买卖期房的合同可以确认为有效。

签订预售商品房协议之后，购房人还没有拿到房产证期间，售房人若没有征得购房人许可，就同一套预售房跟其他人又签了预售协议，那么应该判定后一个预售协议作废；如果后一个协议的购房人已经拿到了房产证，可以认定后一个协议有效，但售房人要是让先一个协议的购房人蒙受了损失，就应当担负起相应的民事责任。

七、关于预售商品房的转让问题

商品房的预售协议如果被判作无效，那么先前签订的预售房产过户协议，多半也会被视为无效。

买卖双方在相关机构办妥手续之后，待开发的商品房尚未交付使用时，购房人将未建成的预购房产转售给第三方，若完成了过户手续，可以判定买卖合同成立；若未办理过户手续，在审理期间补办了过户手续，同样可以认定买卖合同成立。

商品房预售合同的购买者，在真正获得预购房屋的所有权并持有房产证之后，若将房屋转售给其他人，就按照普通房屋交易的方式来办理相关事宜。

八、关于预售商品房的价格问题

预售房产的定价，对于国家有明确指导价要求的"微利房"、"解困房"等类型，需严格遵循相关规定，其他情形下，买卖双方参照市场状况商定的价格，同样具有法律效力，应当得到维护。若某一方以政府调整相关房产税费为由，请求修改原先的价格条款，这种诉求是可以得到合理考虑和批准的。任何一方若以建材或房产市价波动等理由，希望调整原先约定的款项，或想要终止契约，通常情况下难以实现。

合同双方事先商定了预售房产的售价，同时又商定该售价需以相关管理机构核定的价格作为依据，若其中一方请求按照核定价格调整预售房产的售价，应当予以许可。

合同双方事先商定的预购房产费用不清楚，或者在合作期间出现无法控制的变故，合作双方可以再商量预购房产费用。商量没结果，可以对照当地政府部门公布的钱数、房产管理机构许可的估价，或者当地相同时间同类型同品质房屋的行情来处理。

延期交房期间，若预售房产价格发生变动，由此产生的经济上的不利益，应由有过错的一方负责赔偿。

九、关于违反合同的责任

经过审核确认有效的协议，双方参与者须依据协议内容或法规要求去实施承诺，完成各自的责任。

履行合同时，若遇非人力所能抗拒的事由，导致合同无法继续执行，或继续执行会使某方蒙受巨大损失，若当事人请求调整或终止协议，理应予以批准。由此产生的后果，双方需公平分担代价。

当事人若因对合同条款存在显著认识偏差或合同条款明显极不均衡而申请调整合同，应当予以批准，但是，在以下情况中申请调整合同的，不予批准：

合同中规定的投资金额与交易价格，虽然和当前的市场状况存在一些出入，但差距并不明显，某一方当事人借口对市场行情不够了解，缺乏判断力，因此要求修改协议条款。

合同完成的情况并非协议签署阶段就能预料的，而是由于合同双方在经营上出现困难、处理事务上不够妥当，或做出欠佳的决定等缘由所导致的，其中一方因而建议调整协议条款。

若有证据表明某方确实遭遇不可抗力，导致合同无法按时完成或无法全面执行，则应根据具体情况考虑，允许延期执行、执行部分或完全不执行，同时可以减轻或免除该方的违约责任。

合同一方违背约定，需向另一方赔偿罚金。若合同中有关于罚金的明确规定，应依照约定的金额进行赔偿。通常情况下，约定的罚金数额不应超过合同未履行部分的全部价值。如果合同没有关于罚金的规定，或者规定得不清楚，就按照没有规定来处理。

合同一方违背约定导致另一方蒙受损害，支付的违约补偿金不够弥补的，还应当补偿超出违约金部分的损失金额。

若某一方违背约定导致协议无法继续执行，需要补偿另一方的损失。如果实际损失难以衡量，可以参照违约者所取得的收益来决定补偿额度。

合同中规定了违约金和罚则的，或者仅规定了罚则的，只要罚则金额不超过未履行部分总额的，就可以将罚则当作违约金来处理。

合同一方若将对方的投资款项不按约定用途使用，而是用于其他地方，导致合同无法正常执行，那么根据法律规定，该方必须承担违约后果，并且要赔偿对方因此遭受的实际经济损失。

违约方将对方投入的资金调作其他用途并从中获利时，若其收益超出对方实际遭受的损失，则应将全部收益当作对方的损失进行补偿；若其收益与对方实际遭受的损失持平，也需赔偿对方的损失；若其收益少于对方实际遭受的损失，则应赔偿对方全部的损失；若违约方获得的收益无法明确计算，可按照银行同类贷款利率的四倍来赔偿对方的损失。

十、关于无效合同的处理问题

经过审核确认无效的协议，当事人一方通过该协议获得的财物需要归还给另一方。由于协议无效导致另一方蒙受的损失，要依照过失原则由有过错的一方进行补偿。有过错一方补偿的金额，应当等同于无过失一方的实际损失。如果双方都有过失，则根据过失程度的高低，各自承担相匹配的补偿责任。若两方蓄意违背相关法规，致使契约失效，须将彼此已获或商定获取的财物全部没收。

合作建房协议经核实作废，正在建造或已经建成的房产，其产权可判定归属于以土地作为出资的一方，另一方的投入则依据资金的不同形态，分别进行处置

尚未用于实际建设的资金，可由以土地使用权作为出资的一方将对方投入的资金退还，并且支付与同期同类银行贷款相等的利息。

这笔钱已经变成了正在建造的房屋，并且有一定价值的增加，可以在退还投资款的时候，根据当地房地产的盈利状况，由用土地使用权投资的一方，给另一方相应份额的金钱补偿。

房屋如果已经建成，那么对于约定出资方理应获得的房产部分，可以参照当前市场价值进行估价，或者根据出资方实际投入的资金占房屋总造价的比重，来确定出资方的实际损失，损失部分应该由提供土地使用权的一方进行补偿。

预售商品房若因预售方责任导致合同作废，需依据市场房价波动和购房人付款情形，由预售方负责退还款项、补偿损失。房屋尚未建成或交付的，应参照合同订立时的房价，以及法院判决或调解时的房价差异，来计算购房人的损失金额。

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