最高法城镇房屋租赁合同纠纷司法

东莞大岭山律师获悉

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷司法解释

第九条 承租人装修、装修须经出租人同意。租赁合同无效时，出租人同意使用未附带的装潢、装潢的，可以折价归出租人所有；如果出租人不同意使用东莞大岭山律师，承租人可以将其拆除。房屋因拆迁而损坏的，承租人应当恢复原状。

如果出租人同意使用附带的装潢、装潢，可以折价归出租人所有；如果不同意使用，双方将根据导致合同无效的过错分担现值损失。

该条司法解释第二款规定，出租人不同意使用附属装饰物的，出租人和承租人应当根据无效合同的过错共同承担现值损失。因此，要正确理解本文的含义，还必须了解什么是装修物品的现值损失以及为什么当房屋租赁合同无效时，损失应按现值分摊。

所谓装修物品现值损失，是指房屋租赁合同被确认无效时已存在的装修物品的实际价值。确定装修现值损失时，无需考虑租赁期的长短。房屋租赁合同无效时，承租人只应考虑装修的实际使用时间，即装修将按承租人使用的时间计提折旧，而不能按时间考虑已被承租人使用。在租赁期内分摊。一般来说，房屋租赁合同被确认无效时，承租人已经实际使用了租赁房屋的装修、装修一定期限。因此，无论是折旧补偿还是基于过失的损失分摊，都应该以装修、装修折旧后的现有价值为依据。当然。如果装修没有因使用而退化，则相当于装修价格。

房屋租赁合同无效时，出租人和承租人应当按照装修现值分担损失，是因为房屋租赁合同无效时，出租人和承租人之间关于房屋租赁的全部协议均已失效。无效，包括租约。期限。因此，装修及装修费用不能按照原租赁期限进行分配。同时，当房屋租赁合同被确认无效时大岭山律师，承租人可能已经实际使用了租赁房屋。因此，合同无效时的装修、装修费用不能以承租人实际投入的装修、装修费用确定。装饰价值。基于以上考虑，我们认为，当房屋租赁合同被确认无效或撤销时，无论是折价赔偿还是损失分摊，都应根据承租人使用后剩余装修折旧后的实际价值确定时间。

司法实践中，常用的附属装饰物价值认定方法有：

（一）费用法，即承租人实际支付的装修费用；

（二）费用按年分摊法，即按照合同约定的租赁期限，平均分配费用，并计算纠纷发生时至租赁期满期间的残值；

（3）现值法，即发生纠纷时对现有装修工程的工程造价进行评估。

我们认为，在处理因房屋租赁合同无效引发的装修纠纷时，应采用第一种方法，根据承租人实际支付的装修费用确定附属装修物品的价值，而不考虑承租人在房屋租赁合同中所发生的费用。房屋租赁合同无效。人的实际使用时间对出租人不公平；第二种方法是按照出租人和承租人约定的租赁期限来分摊装修、装修费用，不考虑无效房屋租赁合同中出租人和承租人约定的租赁期限。这也是一种无效的情况。按租赁期限分配装修及装修费用对承租人不公平；采用第三种方法，房屋租赁合同无效时，按照装修、装修物品的实际价值确定。这种方式比较容易掌握，对出租人和承租人双方都公平。实践中，一般采用评估方法来确定无效房屋租赁合同所附装潢物的现值。因此，该条司法解释规定，出租人不同意使用构成附属物的装饰物的，出租人和承租人应当基于无效合同的过错共同承担现值损失。

01.广东省高级人民法院（2019）粤民深3123号

（二）关于金海城公司是否应当赔偿车智通公司装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定，租赁合同无效时，附有装修已成型并出租人同意使用的，折价后的价值归出租人所有。如果出租人不同意使用，双方将根据导致合同无效的过错按现值分摊损失。本案中，金海城公司对车智通公司对涉案场地的增建、装修未提出异议，其法定代表人在委托评估时也在涉案场地增建、改建、装修前后的对比照片上签字。据此确认，一、二审判决认为200. 房屋租赁合同纠纷，金海城公司对车智通公司增建改建知情且默示同意，不存在不当行为。

本案诉讼前，金海诚公司、车智通公司分别与广州市华盟价格事务所有限公司签订了《委托评估协议》，委托该公司对涉案现场的装修、装修残值进行评估，评估结论已出具 2017 年 11 月 23 日确认的残值为 元。涉案场地已被拆除。综合上述评估结论以及双方的过错程度，一、二审判决确定金海城公司赔偿车智通公司损失的50%，即0.5元，并无不当。金海城公司声称鉴定结论存在明显错误，但其未提供足以推翻鉴定结论的证据，故其主张不能成立。金海城公司在申请复审时，还提交了广州土地开发中心相关工作人员的谈话录音作为“新证据”，意在证明车智通公司自行拆除了活动板房并转移给了广州市土地开发中心相关人员。其他地方继续使用。上述证据的内容没有相应的证据支持，不构成人民民事诉讼法第二百条第一款规定的足以推翻原判决、裁定的新证据中华民国。

02.甘肃省高级人民法院（2017）甘民终365号

无效房屋租赁合同涉及装修、装潢的处置，应根据出租人的需要和可用价值，并结合过错责任分别处理。出租人有过错的，出租人应当赔偿承租人的装修损失。其中，对于未形成附加的，损失主要包括装修折旧费用、拆除费用、修复费用以及承租人因租赁合同无效而遭受的其他损失；构成附属物的，损失为租赁合同无效时仍在使用的装修物品。存在的价值。因此，赣商投资公司主张上诉人对附带装修和单体装修均进行赔偿，有失公正。即使计算装修费用，也应按照被上诉人使用年限折旧。原因无法成立。

03、江苏省高级人民法院（2014）苏民中字第0081号 本院认为，根据《最高人民法院关于审理案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定， 《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件》规定，出租人同意使用已经适合的装修的，可以折价归出租人所有。联合村居委会同意接受使用的装饰品，应按现价折价归联合村居委会所有。华尔达公司声称装修损失为250万元，但根据其提供的证据，可以证明超过150万元。联合村居委会也承认了这一点。由于华尔达公司无法提供相关证据，华尔达公司未能提供其他部分的证据。图纸，而且装修者已经装修过房子，所以很难识别和区分。因无法通过实物评估确定现值，且考虑到华尔达公司已实际使用一段时间，一审法院判决该房产折价70%归联合村居委会所有。华尔达公司的投资，还是0.80元。由于联合村居委会同意使用附属装饰物，因此无需拆除装饰物，也不存在因双方过错而分担现值损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人装修须经出租人同意。合同终止时，双方均不对已形成附着物的装修、装修负责。没有协议处置财产的，根据不同情况，以装修财产残值作为计算损失的依据。联合村居委会辩称，华尔达公司投入的装修工程价值应按使用寿命摊销，合同终止时以实际残值作为确定标准。但本案租赁合同无效，出租人已同意使用并已形成查封。装修物应折价归出租人所有，联合村居委会的诉求没有法律依据。

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