房屋租赁合同纠纷案例分析：违反

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1、饶国立诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案

2021-18-2-111-001/民事/租赁合同纠纷/最高人民法院/2019.12.19/(2019)最高人民法院第97号/再审

裁判总结：

违反行政法规一般不影响合同的效力，但违反行政法规签订租赁合同，规定经评估机构鉴定为存在严重结构隐患或者造成重大安全事故的危房，应尽快拆除，将出租作酒店经营，危及不明市民。人身、财产安全是损害社会公共利益、违反公序良俗的行为。租赁合同依法应当认定无效，并根据合同双方的过错程度确定各方应当承担的法律责任。

2、陈某诉昭通市某局房屋租赁合同纠纷案

2023-16-2-111-005/民事/租赁合同纠纷/云南省高级人民法院/2020.10.27/(2020)云民再38号/再审

裁判总结：

（一）双方合同内容明确，在履行过程中单方改变原协议范围，且对方事先未明确表示同意且未明确追认时事后不能直接推定对方已通过默示方式取得。 “合同变更未明确约定的，推定未变更”的法律条件。

（2）因不可归责于双方原因而解除合同与因过失违约而解除合同是两种不同的情况，应分别处理。因不可归咎于双方原因而无法履行合同时，双方达成解除合同协议时，任何一方均不能再被视为违约，且当双方达成一致意见时，任何一方均不能再被视为违约。双方已就解除合同达成一致，但未就赔偿金额达成一致。此前，在双方协商解决争议期间，当事人可以行使同时进行答辩的权利。

（三）合同解除后实际损失难以认定的，人民法院可以根据公平、诚实信用原则，结合合同实际履行情况等综合因素，裁定对败诉方给予相应的经济补偿。

3、某快餐公司诉宝清县某公司房屋租赁合同纠纷

2023 - 16 - 2 - 111 - 007 / 民事/租赁合同纠纷 / 黑龙江省双鸭山市中级人民法院 / 2016.10.21 / (2016)黑05民终744号 / 二审

裁判总结：

承租人在征得出租人同意的情况下对租赁房屋进行装修。装修、装潢的处理原则将根据租赁合同的有效性状况和终止原因区别对待：合同无效且未形成附着物时大岭山律师，折现价值归出租人所有；财产被扣押而出租人不同意使用的，各方根据过错程度分担现值损失；合同期满，承租人不得要求出租人赔偿装修费用；合同终止时，装修物品的残值由违约方承担。损失。

4.江门市春XX装饰建材发展有限公司诉XX足浴城与苏某某盛租赁合同纠纷案

2023-16-2-111-008/民事/租赁合同纠纷/广东省高级人民法院/2021.07.06/(2021)粤民申4430号/再审

裁判总结：

民法施行前，承租人经出租人同意，将租赁物转租给第三人。承租人与第三人签订的转租合同约定的租赁期限超过承租人剩余租赁期限的200. 房屋租赁合同纠纷，超出的部分在民法典施行后，人民法院应当适用民法典第七百一十七条的规定并认定转租期限超过承租人剩余租赁期限的，不影响转租合同的效力。至于转租合同是否有效，应当按照《中华人民共和国民法总则》民事法律行为效力第六章的有关规定确定。

5、某木材加工厂因房屋租赁合同纠纷起诉某汽车维修公司与陈某良

2023-16-2-111-009/民事/租赁合同纠纷/广东省惠州市中级人民法院/2023.10.07/(2023)粤13民终4991号/二审

裁判总结：

房屋在租赁期内被征收，合同没有约定征收补偿费分配或者约定不明确的，承租人要求支付房屋装修价款补偿费、搬迁补偿费和临时安置补偿费的，应支持征地补偿。承租人在征收补偿中要求补偿停产停业损失的，应当根据公平原则，考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等因素，酌情支持。对于出租人来说，涉案房屋被征用也意味着其不再出租房屋盈利。出租人根据租金收入损失分配停产停业补偿利益的权利不应被轻易剥夺。

6.某文旅投资公司诉欧某亭房屋租赁合同纠纷案

2023-16-2-111-010/民事/租赁合同纠纷/广东省惠州市中级人民法院/2023.08.20/(2023)粤13闽中5389号/二审

裁判总结：

人民法院审理案件过程中，送达直接影响当事人各项诉讼权利的行使。因此，在处理服务问题时，必须注意诉讼权利保护与司法效率价值之间的平衡。公共服务是一个假设。服务必须严格按照法律规定的条件和程序进行。只有在收件人下落不明或其他所有服务方式均无效的情况下，才可以采用公告送达的方式。

7、某建材公司诉某投资公司等房屋租赁合同纠纷

2023 - 07 - 2 - 111 - 003 / 民事/租赁合同纠纷 / 上海市第二中级人民法院 / 2020.06.04 / (2020)沪02民中3014号 / 二审

裁判总结：

出租人承诺按照承租人的要求申请相关专门执照或许可证并装修房屋。租赁双方书面同意大岭山律师，符合条件后签订《房屋租赁合同》。与一般房屋租赁合同相比，租赁标的更加具体。 ，牌照专业，签署初步协议涉及巨额利益。特殊用途房屋租赁合同中约定由出租人进行装修的，可以参照承租人装修合同终止或无效时的立法精神和处理原则，即双方按照现值损失分担。对造成合同无效的过错，充分考虑出租人的资质，根据业务范围、行业状况、双方过错大小等，仔细权衡双方利益。

8、某商业公司因房屋租赁合同纠纷起诉某文化传媒分公司、某文化传媒公司。

2023 - 07 - 2 - 111 - 004 / 民事/租赁合同纠纷 / 上海市第二中级人民法院 / 2020.11.02 / (2020)沪02民中3179号 / 二审

裁判总结：

承租人未按照合同规定缴纳租金且未实际占用、使用租赁房屋，且出租人已明确告知承租人解除合同并将行使其合同权利收回房屋的，客观条件具备时，出租人有义务在合理期限内及时收回房屋。减轻收回房屋损失的义务。出租人长期不收回租赁房屋并索要高额占用费的，因出租人未履行减少损失义务造成的损失，人民法院不予支持。

9、上海某电子产品公司与上海某模具公司房屋租赁合同纠纷案

2023 - 08 - 2 - 111 - 004 / 民事/租赁合同纠纷 / 上海市第一中级人民法院 / 2020.04.13 / (2019)沪01民中13574号 / 二审

裁判总结：

因履行民事和解协议而产生的争议，可以通过民事诉讼程序解决。但在民事案件审理中，法院对和解协议性质及法律关系的认定不能脱离原执行依据的内容，尤其是在和解协议内容存在的情况下。协议不明确，当事人对和解协议条款有争议的，应当根据生效民事判决书认定的事实进行解释。和解协议对法律关系的认定不能与生效判决认定的基本法律关系相抵触。申请执行人放弃部分权利促成和解协议，双方当事人对协议条款含义发生争议的，将作出有利于申请执行人的解释以便执行。在判断延误责任时，还应以执行依据为基准，准确认定延误原因和责任。

10.某公司诉某酒店租赁合同纠纷案

2023-08-2-111-005/民事/租赁合同纠纷/吉林省高级人民法院/2023.05.11/(2023)济民再158号/再审

裁判总结：

1、合同履行过程中构成根本违约的情形。所谓根本违约，是指一方当事人违反合同，完全违背了另一方订立合同的目的，使其无法实现；非根本违约是指一方当事人违反合同，但并未导致另一方无法实现其订立合同的目的。现实生活中的违约情况复杂，应判断是否构成根本违约。 《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力，使合同目的不能实现的；（二）约定期限届满前的。履行期限内，一方当事人明确表示或者以自身行为表明不履行其重大债务的； （三）一方迟延履行其重大债务，经催告后在合理期限内不履行的； 4）一方迟延履行债务或者有其他违约行为，导致合同目的无法实现的； （5）法律规定的其他正在履行债务的合同。可以随时终止合同，但必须在合理期限之前通知对方。“明确法定终止的实质条件是不能满足。合同目的。本条中判断“无法实现合同目的”的标准是违约结果的客观严重性，即债权人是否实际被剥夺了履约利益，导致其无法实现。当事人在订立合同时所追求的履约利益。此类情况主要包括： （一）未履行合同主要义务的。 （二）拒绝履行的。还包括：当事人在履行期限届满前明示或默示拒绝履行合同的非主要义务的；履行期限届满后，当事人拒绝履行主要义务的；履行期限届满后，当事人未履行其他合同义务，导致合同目的未能实现。 。 （三）性能与约定严重不符，且无法通过修理、更换、降价等方式补救，导致未能实现合同目的的。 （四）主债务以外的其他合同义务履行不当，导致合同目的不能实现的。当事人的违约行为不构成根本违约的，合同不能据此解除。

2. 违约方在合同履行期间的解除权。一般来说，违约方无权解除合同。然而，在一些长期合同中，例如房屋租赁合同，双方在履行过程中形成了合同僵局。违约方不得提起诉讼要求终止合同，这有时对双方都不利。

因此，《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定的，另一方可以请求履行，但下列情况除外：有下列情形之一的： （一）法律上或者事实上不可能履行的； （二）债务标的不适合强制履行或者履行费用过高的； （三）债权人未在期限内请求履行的；因前款规定的情形之一，导致合同不能履行的，经当事人请求，人民法院或者仲裁机构可以终止合同的权利义务。不影响违约责任。”本条第二款赋予违约方申请终止合同权利和义务的权利。

违约方起诉解除合同且符合下列条件的，法院将依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约行为，即违约原因一方不履行债务，不是有能力不履行，而是丧失了履行能力。能力; （二）违约方继续履行合同，对其造成明显损害的； （三）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则的。违约方解除合同的，其违约责任不能因合同解除而减少或者消除。同时值得注意的是，上述条款的适用赋予违约方解除合同的权利。符合上述条件的，可以依法通过诉讼行使。终止权不是任意的权利，不能仅根据违约方的意愿行使。

11、上海某物流公司与上海某汽车维修服务公司房屋租赁合同纠纷案。

2023-16-2-111-004/民事/租赁合同纠纷/上海市普陀区人民法院/2012.03.31/(2011)普民司（民）再初字第1-2号

裁判总结：

虚假诉讼是严重损害司法公信力的违法行为，具有严重的社会危害。具有实际控制关系的当事人捏造、伪造证据材料，在没有实质性对抗的情况下提起民事诉讼，并自愿达成调解协议或者放弃辩护，被法院认定侵害第三人利益的，可以根据《民事诉讼法》第一百一十五条的规定，认定该诉讼为虚假诉讼，依法作出不准撤诉、驳回诉讼的裁定，并给予民事处分关于相关各方。

12.田公司与金公司租赁合同纠纷案

2024 - 01 - 2 - 111 - 002 / 民事/租赁合同纠纷 / 山东省高级人民法院 / 2021.03.17 / (2021)鲁民局中41号 / 二审

裁判总结：

民事案件标的额一般根据原告提出的诉讼请求确定。人民法院在确定民事案件标的额时，只需对原告诉讼时提交的初步证据材料进行形式审查即可。被告主张原告虚假增加标的物数额逃避分级管辖的，应当提供相应的证据和材料予以证明；被告不能提供的，根据原告主张的标的物的数额确定有管辖权的法院。

13.熊某勤与王某明、唐某宝等人房屋租赁合同纠纷案

2024-16-2-111-004/民事/租赁合同纠纷/江西省高级人民法院/2016.12.20/（2016）赣民再101号/再审

裁判总结：

（一）未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，出租人与承租人签订的租赁合同无效。

（二）房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费和使用费的，人民法院一般应予支持。但因出租人原因对承租人经营造成一定影响的，可酌情减少房屋占用费和使用费。

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