商品房认购书的性质认定

商品房认购书一般被认为具有预约合同的性质。它是买卖双方就签订正式的商品房买卖合同相关事宜进行预先约定的一种契约形式。例如，双方在认购书中约定房屋的基本情况、价格区间、定金支付、签订正式合同的时间等内容，为后续签订正式的商品房买卖合同做准备。

法律依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。如果认购书不具备这些条件，则一般认定为预约合同。

与正式的商品房买卖合同相比，认购书在内容的详细程度和法律效力上存在差异。正式买卖合同会详细规定房屋的具体位置、面积、价格、付款方式、交付时间、产权登记等具体条款，而认购书通常较为简略，主要是对交易意向的初步确定。

例如，在认购书中可能只是约定房屋的大致面积和总价范围，而正式合同中会明确具体的建筑面积、套内面积、公摊面积等。在法律效力上，正式买卖合同是确定双方权利义务的直接依据，而认购书更多的是一种约束双方在一定期限内签订正式合同的约定。

在案外人执行异议中，法院会审查认购书是否具备实际履行的条件。如果认购书约定的内容明确、具体，且案外人已经按照认购书的约定支付了部分或全部购房款，并且有实际占有房屋的意愿和行为，那么更有可能被认定为具有对抗执行的效力。

例如，如果案外人能够提供支付购房款的凭证、与开发商的沟通记录以及准备入住的证据等，说明其对房屋的购买是真实的且在积极履行认购书的约定，这将增加认购书被认定为具有一定物权期待权的可能性。

认购书的签订时间与执行依据形成时间的先后顺序也是重要的考量因素。如果认购书签订时间早于执行依据形成时间，说明案外人在执行程序启动之前就已经与开发商达成了购房意向，其权利具有一定的优先性。

例如，在执行法院依据生效判决对被执行人的财产进行执行时，如果案外人持有的认购书签订于判决生效之前，且符合其他条件，那么案外人的权益更有可能得到保护。

案外人在签订认购书时是否具有主观善意也是法院考量的因素之一。如果案外人是在不知情的情况下与开发商签订认购书，并且没有与被执行人恶意串通逃避执行的行为，那么其权利主张更有可能得到支持。

例如，如果案外人能够证明自己在签订认购书时对房屋上存在的执行风险并不知晓，并且是基于正常的市场交易行为进行购房，那么法院会倾向于认定其为善意案外人。

如果商品房认购书被认定为具有物权期待权，那么案外人的执行异议有可能得到支持，法院可能会裁定中止对涉案房屋的执行。这意味着在执行程序中，涉案房屋将暂时不会被强制执行，以保护案外人的合法权益。

例如，案外人通过认购书购买了房屋，并且已经支付了大部分购房款，法院认定其具有物权期待权后，中止了对该房屋的执行，案外人可以继续与开发商协商签订正式买卖合同并办理房屋产权登记手续。

如果认购书被认定为仅具有债权性质，那么案外人的执行异议通常会被驳回。在这种情况下，案外人只能依据认购书向开发商主张债权，而不能对抗执行程序。

例如，案外人虽然签订了认购书，但未支付足够的购房款，或者认购书的内容不明确，法院认定其仅具有债权后，执行程序将继续对涉案房屋进行强制执行，大岭山律师案外人只能通过其他途径向开发商索赔