开发商过错致物保丧失，对银行担保义务不免除

按揭贷款业务中，开发商为购房者贷款提供担保的时间截止至银行办理他项权证后，该担保为阶段性担保。办理他项权证条件成就时，开发商应本着诚实信用原则，充分履行注意、通知义务，协助银行办理他项权证。如因开发商过错致银行可享有的物保丧失，其对银行担保义务不应免除。

2011年1月某某房产公司与某某银行支行签订《个人住房借款最高额保证合同》一份，约定房产公司为2011年1月13日至2021年1月13日因其向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权提供担保，担保责任的最高限额为人民币2亿元，保证期间自银行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，银行拿到他项权证为止。

2013年4月某某银行与沈某签订了《个人住房借款合同》一份，约定贷款期限：20年，贷款金额为51万元。因贷款房屋为现房，某某银行与沈某并未办理预抵押登记，房产公司对此知情。2014年7月，某某房产公司向沈某交付了房屋，因房产公司内部项目出现问题，在政府协调下，2019年7月，某某房产公司才将可以办理房产证的房屋登记证、平面图、土地登记证等材料交付给沈某，但并未通知银行。2019年7月底沈某办理了房产证，2021年4月将房屋抵押给了案外人，债权金额为85万元，房屋价值所剩无几。因沈某未能按约还款，2021年4月某某银行宣布贷款提前到期，沈某共计结欠借款本息38万余元。某某银行诉讼至法院要求某某房产公司对沈某的债务承担连带清偿责任。

江阴法院经审理认为，依据诚实信用原则，在办理他项权证条件成就时，某某房产公司应当及时通知某某银行并协助其办理他项权证手续，但某某房产公司未能履行通知、协助义务，对某某银行未能取得担保物权存在重大过错，故判决某某房产公司对沈某的38万余元借款承担连带清偿责任。

在按揭贷款业务中，需要开发商提供阶段性担保是银行的常规要求，阶段性担保是专为解决贷款风险敞口期问题而存在，只要贷款人获得了贷款所需的担保物权，阶段性担保的责任就此终结。故开发商虽然承担的是阶段性担保，但是该约定隐含的条件是开发商协助银行完成担保物权的设立。故房产公司在可以办理他项权证时，应当及时通知银行或者将可以办理他项权证材料交付给银行，但房产公司未尽到合理的注意义务，导致银行无法办理抵押登记，房产公司存在重大过错，其担保责任不能免除。实际上，《民法典》规定了预抵押登记，银行可以预抵押登记替代阶段性担保，而开发商如有阶段性担保条款，应本着诚实信用原则充分履行注意、通知、协助等义务。（相娟）