从本案看合同效力和当事人口头承诺效力的认定

[案情]

欧本商业公司将从他人处租赁的地下一层商铺分成110余个开间，从2012年12月开始分别出租给90余户租赁户进行服装、装饰品、化妆品等销售，打造名为“时尚女人街”的商场，双方签订了《租赁合同》，租期为两年。租赁户们按照租赁合同约定缴纳了一年的租金、保证金、管理费等，欧本商业公司原承诺该商场在2013年2月1日开业，后因消防等原因，推迟至2013年3月9日开业，3月10日各租赁户开始营业。该商场的一面墙与重庆市荣昌县内护城河相邻，2013年6月30日因下大雨，该商场内渗水被淹，多家租赁户受损。2013年7月1日起，该商场关门停业，经营户遂与欧本商业公司发生纠纷。后消防部门以该商场在开业前未进行消防申报，至今未通过消防检查擅自开业等为由，责令其停业整顿。期间，因租赁户向商委等部门信访，政府多个部门曾组织欧本商业公司与租赁户召开座谈会协商解决办法，未果。该商场至今一直处于关闭状态，未进行整改，近90余户租赁户遂将欧本商业公司起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告返还已收取的租金、保证金、管理费等若干。庭审中，租赁户们提供了荣昌县商委的《证明》一份，拟证明欧本商业公司负责人在座谈会上曾表态对不愿继续经营的租赁户，一律免收之前的租金等。被告欧本商业公司提交《情况说明》一份，拟证明座谈会上被告的表态是愿意继续经营的租赁户，商场再次开业前的时间均不算租金。对此，被告代理人（一般代理）表示曾听公司负责人说过座谈会上其的确是作出过如商委《证明》中的表态，当时是考虑到大部分租赁户是愿意继续经营的，但现在经营户均不愿意继续租用商铺，公司也不同意减免相关费用。

[分歧]

本案争议的焦点主要集中在以下两点：

1、租赁户们与欧本商业公司签订的《租赁合同》是否有效？

一种观点认为，欧本公司违反消防法等规定在商铺未取得消防许可情况下擅自将其出租，因此双方之间的《租赁合同》应当无效。另一种观点认为，该合同并未违反法律的强制性规定，应当有效。

2、商场开业后至被责令停业整顿期间的租金是否应当返还租赁户？

一种观点认为，因为欧本商业公司的原因导致合同无法履行、租赁户利益受损，更重要的是被告曾表态租金等费用一律全免，因此被告无权收取此期间的租金，应全额返还。另一种观点认为，租赁合同解除后，租赁户实际占有使用商铺期间仍应缴纳相应的租金，该部分租金应在已缴纳租金中予以扣除。

[评析]

针对上述争议焦点，笔者认为租赁户与欧本商业公司签订的《租赁合同》应属有效，合同解除后，租赁户实际占有使用商铺期间仍应缴纳相应租金的观点更为妥当，理由是：

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（五）“违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”的规定，被告欧本商业公司在其管理的商场未申请消防验收检查并经检查合格的情况下，将商场出租给90余户商户，该行为违反了我国消防法中关于“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业”的规定，同时该法也规定了“公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的，责令停止施工、停止使用或者停产停业”等内容，可见，该条规定应属于管理性规定而非效力性强制性规定，因此并不直接导致原被告之间的《租赁合同》无效，该合同基于原被告的真实意愿表示而订立，应当有效。

在合同有效的前提下，鉴于被告欧本商业公司在未经过消防验收许可情况下擅自开业，在该商场被责令停业整改后一直未进行任何整改，使该商场一直处于关门停业状态。作为租赁合同的出租方，其不能履行交付租赁物的义务，导致与原告即租赁户们之间的合同目的无法实现，故现原告要求解除双方租赁合同的请求并无不当。合同解除后，关于被告已收取的租金返还问题，笔者以为，根据租赁合同的性质，原、被告的合同解除后，原告应当返还租赁物，被告应当退还租金，但之前已经履行的期间即原告实际占有使用承租商铺的事实已经无法恢复原状，原告作为承租人享受了租赁物利益，就应当支付相应的对价。此观点在最高院的司法解释“租赁合同无效，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”中也能得到体现。同时，原告方虽因被告的违约行为造成了损失，但其享有损失赔偿请求权，并不能直接以此作为免交租金的抗辩理由。难以认定的是，被告负责人是否曾经在与租赁户协调过程中的有过当众承诺及该承诺的效力认定的问题。从本案看，一方面，证明被告负责人曾经做出过免收租金承诺的证据主要为商委的《证明》和被告方一位一般代理人的陈述，从证据性质看，这两份证据均为间接证据，且与被告公司出具的《情况说明》内容并不完全一致，其证明力存在瑕疵；另一方面，即使被告负责人曾有“租金全额退还”的承诺，但该表态处于商户信访后，被告与商户协调过程中，而最终双方并未达成一致意见也未实际履行，被告在协调过程中的承诺并不能视为双方已经达成口头协议，现被告方明确表示不认可上述表态，要求按照合同履行并不违反法律规定，因此，原告等租赁户从2013年3月10日开业后至2013年6月30期间仍应按照双方合同约定支付相应的租金。